Бухгалтерские консультации

Бухгалтерские консультации

малых и средних предприятий

Составление договора аренды

Для любого бухгалтера не секрет, что от оформления договора зависит порядок налогообложения какой либо операции. Если рассматривать договор аренды, то от него может зависеть в целом такие системы налогообложения, как УСН и ЕНВД. Стоит отметить, что ошибки в налоговом учете в данном случае может привести организацию даже к банкротству. Конечно, будет очень досадно, если причиной банкротства предприятия станет неграмотно составленный договор аренды. Рассмотрим подробнее вопрос о правильном составлении договора аренды, на какие моменты стоит обратить особое внимание.

alt

Арендатору на заметку.

Например, ИП или организация берут помещение в аренду, в котором оформляется договор купли-продажи и проходит демонстрация образцов товаров. Сам же товар покупатель получает в другом месте, ну допустим на складе. С точки зрения формальности арендатор имеет дело с торговлей по образцам. А это значит, что такой режим налогообложения, как ЕНВД применяется в том случае, когда помещение имеет место в объекте стационарной торговой сети. Если же арендуемая площадь находится вне этого объекта, то ЕНВД применяться не может. Так что при оформлении договора аренды следует уделить особенное внимание виду арендуемого помещения и в договоре аренды зафиксировать его очень точно.

В том случае, если помещение арендуется вне объекта стационарной сети, то ЕНВД нет, и договор лучше написать таким образом:

«помещение передается арендатору с целью размещения в нем офиса».

Или:

« Арендатор использует арендованную площадь для размещения образцов товара, которую он продает и для размещения своих сотрудников».

Будет не лишним, если в договоре аренды будет указано нижеследующее:

« Арендуемая площадь не имеет торговых залов. Согласно экспликации и техническому паспорту, здание, где имеется помещение, не является объектом стационарной торговой сети, согласно статье 346.27 НК РФ».

К договору аренды следует приложить копии документов. Вышеприведенные формулировки будут означать, что налогоплательщик не сможет использовать ЕНВД.

Если арендуемое помещение расположено в объекте стационарной сети, то в договоре аренды следует указать:

« Согласно статье 346.27 НК РФ, здание, в котором расположено помещение, в соответствии с имеющимся техническим паспортом и экспликацией, является объектом стационарной торговой сети».

Кроме этого необходимо иметь у себя в наличии и дополнительную документацию. Данную информацию можно получить, изучив письма Минфина России от 01.01.2011 под номером 03-11-11/80 и от 31.12.10 под номером 03-11-06/3/175. А также следует ознакомиться с постановлением Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 под номером 14139/11 и под номером 12364/10 от 15.02.2011 г. Лишь данные документы помогут уберечь от споров с налоговой службой по поводу единого налога на вмененный доход.


Расчет стоимости бухгалтерских услуг


Берем в аренду часть здания или площадь?

Допустим, организация или ИП взяли в аренду площадь в стационарном магазине с торговым залом. Причем в регионе, где этот магазин расположен действует ЕНВД для розничной торговли. Величина, уплачиваемого налога будет здесь на прямую зависеть от того, что именно написано в договоре аренды. Если в договоре не прописано, что арендуемая площадь является часть здания, предназначенная для осуществления торговой деятельности, то налог придется уплачивать с площади торгового места. А если в договоре четко указано, что арендуется лишь часть помещения, в состав которого входит торговый зал какой-либо площади, то налог будет рассчитываться согласно площади торгового зала.

Поэтому, если торговая деятельность осуществляется посредством небольшого торгового зала, то для того чтобы сумма налога была наименьшей следует уделить повышенное внимание тому, что фиксируется в договоре аренды. Сформулировать в данной ситуации следует так:

« помещение предназначено для ведения торговой деятельности и представляет собой часть магазина. Данное помещение имеет подсобные и складские помещения площадью 7 квадратных метров, торговый зал, площадью 5 квадратных метров, место для выхода и входа покупателей, площадью 2 квадратных метра».

Помимо этого желательно указать еще то, что помещение передается в аренду вместе с оборудованием (витринами, кассовыми аппаратами, прилавками и т.д.). Или зафиксировать в договоре то, что арендатор имеет право данное оборудование самостоятельно устанавливать. Данные указания будут дополнительным подтверждением тому, что речь действительно идет о торговом помещении.

На каждый арендуемый объект по договору аренды!

Рассмотрим еще один вариант ситуации, которая касается вопроса налогообложения у арендатора. Эта ситуация связана со случаями, когда одна фирма берет в аренду сразу несколько помещений с торговыми залами. Особенно на этот стоит обратить внимание, если площади арендуются в одном здании. Здесь очень важно составить договоры аренды так, чтобы четко было прописан тот факт, что арендуются сразу несколько объектов, объединение, которых прямо запрещено, ну или не планируется. Либо, наоборот, арендуемые площади планируется объединить в один объект с одним торговым залом, ели, конечно, такое объединение действительно необходимо.

От этого на прямую зависит система налогообложения. Так как, если площадь торгового зала превышает 150 квадратных метров, то фирма не может быть переведена на ЕНВД, если же площадь менее 150 квадратных метров, то организация может быть переведена на ЕНВД.

Если фирма желает применять ЕНВД, то ей следует составлять договора аренды на каждый арендуемый объект. Кроме этого на каждый арендуемый объект необходимо оформить инвентаризационные документы. В данном случае основания для суммирования арендуемых площадей просто не будет! На эту тему можно ознакомиться с письмами Минфина России от 15.04.2010 под номером 03-11-11/101 и от 24.06.2010 под номером 03-11-03/3/90.

Арендодателю на заметку.

Торговое место или часть магазина.

Рассмотрим вопрос о налогах у арендодателя. Если рассматривать вопрос, о том, что представляет собой предмет аренды, торговое место это или лишь часть торгового здания с залом, то для арендодателя наиболее важнее грамотно сформулировать договор аренды. Это обусловлено тем, что у арендодателя от формулировок в договоре зависит полностью вся система налогообложения, в то время как у арендатора от этого зависит лишь риск переплаты налога, если его арендуемая площадь будет менее 5 квадратных метров.

Если арендодатель сдает торговые места в торговом центре, которые не имеют торговых залов, то доходы от этого вида деятельности облагаются ЕНВД. Если же по договору аренды сдаются части магазина, которые имеют в наличии торговые залы, то данный вид деятельность под ЕНВД не попадает.

Данные 2 вида предпринимательской деятельности следует разграничить по средствам договора аренды. В первом случае, где применяется ЕНВД, формулировка должна быть составлена следующим образом:

«сданное в аренду помещение, согласно правоустанавливающим документам предназначено для организации торговых мест и не имеет зала обслуживания».

Во втором случае, где ЕНВД не используется, в договор должен содержать следующую фразу:

« Помещение предназначено для осуществления торговой деятельности и представляет собой часть магазина. Данное помещение имеет подсобные и складские помещения площадью 7 квадратных метров, торговый зал, площадью 5 квадратных метров, место для выхода и входа покупателей, площадью 2 квадратных метра».

Безусловно, данные формулировки должны полностью соответствовать и другим правоустанавливающим документам, таким как экспликации и техническому паспорту.

Еще один важный момент для арендодателя!

Стоит отметить еще очень важный момент для арендодателя. От того, что указано в договоре по поводу обязанностей сторон, по оборудованию передаваемых в наем торговых мест, зависит система налогообложения.

В том случае, если фирма сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре обозначены, как отдельные торговые точки, то данный вид предпринимательской деятельности облагается ЕНВД.

Если же в договоре имеется фраза:

« Арендодатель сдает в аренду помещения, в которых арендатор будет осуществлять самостоятельно и за свой счет оборудование и организацию торговых мест…», то в данном случае ЕНВД применяться не будет. В этом случае налоги придется платить согласно УСН или общей системе налогообложения. Конечно, в инвентаризационных и правоустанавливающих документах данные площади не должны проходить, как отдельные стационарные. Следует, по этому поводу ознакомиться с постановлением ФАС Восточно - Сибирского округа от 10.11.2010 г. по делу под номером А19-11748/09).

Итого:

1.От того насколько грамотно составлен договор аренды зависит в целом, применяемая на предприятии система налогообложения.
2.Если помещение арендуется вне объекта стационарной сети, то ЕНВД не может применяться пред приятием.
3.Если помещение расположено в объекте стационарной сети, то в договоре аренды лучше сослаться на статью 346.27 НК РФ, согласно которой ЕНВД может применяться.
4.Величина налога ЕНВД полностью зависит от площади арендуемой части здания. Для того, чтобы сумма налога была меньше необходимо в договоре аренды указать, что арендуется конкретная площадь (наприммер 100 квадратных метров).
5.Если арендуется несколько объектов в одном зале, то необходимо составить на каждый объект по одному договору аренды, так как режим ЕНВД может применяться для объекта аренды площадью не более 150 квадратных метров.
6.Если арендодатель сдает торговые места в торговом центре, которые не имеют торговых залов, то доходы от этого вида деятельности облагаются ЕНВД. Если же по договору аренды сдаются части магазина, которые имеют в наличии торговые залы, то данный вид деятельность под ЕНВД не попадает.
7.В том случае, если фирма сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре обозначены, как отдельные торговые точки, то данный вид предпринимательской деятельности облагается ЕНВД.
8.Если арендодатель сдает в аренду помещения, в которых арендатор будет осуществлять самостоятельно и за свой счет оборудование и организацию торговых мест, то в данном случае ЕНВД применяться не будет.

Контакты

г. Москва

Головинское шоссе, д.1

тел. +7 (495) 540-52-03

Подробнее...

Налоговый календарь

Для тех кто пока не с нами ...

Подробнее...